1 июля в Российской Федерации вступили в силу первые поправки к закону 214-ФЗ, которые за последние полгода неоднократно становились предметом горячих обсуждений среди профессиональных игроков рынка недвижимости. Однако, как показал опрос, проведенный среди клиентов «Агентства Ризолит-Липецк», большинство из потенциальных покупателей квартир в новых домах имеют очень приблизительное представление о том, что стало причиной изменений в законодательстве и в чем суть нововведений.
Особенности национальной долевки
Долевое строительство в России начали практиковать в начале двухтысячных. Эта схема инвестиционной деятельности обеспечила россиянам возможность купить жилье в новостройках по ценам на 20-30 процентов ниже рыночных. Благодаря этому долевка сразу приобрела популярность и получила широкое распространение. Но отсутствие надлежащей законодательной базы и недобросовестность отдельных застройщиков привели к тому, что далеко не все амбициозные и привлекательные проекты были реализованы, а многие дольщики так и не вступили в права собственности.
Только в 2004 году был подписан закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который стал первой ласточкой в области законодательного регулирования взаимоотношений продавца и покупателя на рынке первичной недвижимости. В частности, он закрепил норму об обязательном получении разрешения на строительство прежде чем будут подписаны первые ДДУ. Клиент получал возможность загодя ознакомиться с проектной декларацией строящегося объекта. К тому же в законе впервые вводилось понятие об ответственности девелопера перед своими покупателями. Но даже новый закон не смог пресечь использование на рынке первички так называемых «серых схем».
Большинство последующих изменений в законодательстве о долевках были связаны с попытками оптимизировать процесс покупки квартир в строящихся домах таким образом, чтобы свести к минимуму риски покупателей и защитить их интересы. Ряд значимых поправок в 214-ФЗ внесли в минувшем году. К примеру, с 1 января 2017 года застройщиков заставили размещать на официальных сайтах все документы об объектах строительства. Ровно год назад были пересмотрены требования к уставному капиталу девелоперов. А 25 октября 2017 года началась активная разработка новой схемы, которая ограничила бы доступ строительных компаний к финансовым средствам покупателей жилья в строящихся домах.
Старая игра – новые правила
1 июля 2018 года стало переломной датой, с которой началась постепенная трансформация механизма взаимодействия между застройщиками и покупателями квартир в строящихся домах. Несмотря на то, что отношение к поправкам в 214-ФЗ по-прежнему остается неоднозначным, похоже, девелоперам все-таки придется принять новые правила игры.
· Правило №1. Один застройщик – ограниченное количество разрешений на строительство. В первоначальной редакции закона предполагалось, что один девелопер сможет получить только одно разрешение на строительство. Однако возникли обоснованные подозрения, что такая мера приведет к резкому падению объемов строительства и удорожанию стоимости квадратных метров. Поэтому застройщикам было дозволено получать несколько разрешений, но лишь в рамках реализации определенного комплексного проекта.
· Правило №2 или Правило десяти процентов. На момент начала строительства застройщик должен располагать финансовой «подушкой безопасности» в размере 10% от проектной стоимости возводимого объекта недвижимости и не иметь задолженностей и невыполненных обязательств перед третьими лицами, могущих привести к банкротству. И только 10% от той же проектной стоимости девелопер отныне может потратить на маркетинговую кампанию, коммунальные услуги, заработную плату сотрудникам.
· Правило №3. Застройщик строит, а банк контролирует. В соответствии с новыми требованиями после получения разрешения на строительство застройщик открывает банковский счет. Именно банки будут контролировать движение средств по счету, а при подозрении на нецелевое использование денег покупателей банк вполне может отказать строительной компании в проведении финансовых операций.
· Правило №4. Без страховки нет долевки. В соответствии с поправками в 214-ФЗ 1,2% от стоимости каждого подписанного ДДУ застройщик обязан перевести в Фонд защиты дольщиков. Именно за счет этих средств покупатели квартир в новостройках смогут получить компенсацию в случае неисполнения девелопером своих обязательств. Если же застройщик не спешит переводить в Фонд указанную сумму, государственная регистрация договора может быть отложена на неопределенный срок.
· Правило №5. Эскроу-счета, как осознанная необходимость. Система эскроу-счетов была разработана еще четыре года назад, но первые сделки с их помощью были проведены только в апреле 2018-го. Суть механизма в том, что деньги, внесенные покупателем, сохраняются на банковском счету до оговоренного срока, например, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию. Если же девелопер нарушает сроки строительства, то уже через полгода покупатель сможет беспрепятственно вернуть свои средства. Несмотря на то, эскроу-счета пока в новинку для среднестатистического клиента, уже через год их использование станет повсеместным.
Через тернии… к проектному финансированию
По плану переход от долевого строительства к проектному финансированию будет осуществлен в течение трех лет, а процесс адаптации пройдет максимально безболезненно для всех участников. Однако специалисты по недвижимости уже сейчас высказывают опасения, что новая система может привести к качественным изменениям на первичном рынке жилья. Если до этих пор покупатели квартир в домах на начальных этапах строительства могли рассчитывать на существенный дисконт, то сегодня эта мера стимуляции продаж для девелоперов потеряла смысл. Вне зависимости от того, сколько покупателей купят квартиру на этапе котлована, продолжать строительство застройщикам все равно придется либо за счет своих, либо за счет кредитных средств.
Так стоит ли сознательно отказываться от тех преимуществ, которыми обладает долевое строительство? Эксперты убеждены, что стоит. Более того, по их мнению, это единственный способ обезопасить покупателей первички. Покупка долевки предполагает, что клиент строительной компании фактически выступает в роли инвестора, не обладая достаточными знаниями, чтобы оценить ситуацию на рынке и экономические риски. Новая схема предполагает, что решения будут принимать специалисты, которые действительно компетентны в этом вопросе.
Сейчас уже очевидно - возросшую финансовую нагрузку, связанную с необходимостью страхования ДДУ, строительные компании собираются переложить на плечи покупателей. О намерении поднять цены на квартиры уже объявил ряд крупнейших застройщиков Липецка, среди которых Ремстройсервис, Липецкстрой, Союз, Инстеп. И это несмотря на то, что пока речь идет о реализации квартир в домах, разрешение на строительство которых было получено заранее и не попадающих под действие обновленного закона.
В целом, специалисты по недвижимости не исключают рост цен на квартиры в ближайшем будущем. По предварительным оценкам себестоимость квадратного метра с учетом новых расходов для девелоперов может увеличиться на четыре-пять процентов. Остается надеяться, что застройщики найдут возможность удержать цены на прежнем уровне, учитывая падение реальных доходов потенциальных покупателей первички. В противном случае вряд ли соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости останется сбалансированным.